Promesa de contrato (Ramón Sánchez Medal)
1. Definición.-
La promesa es el contrato preparatorio por el que una o las dos partes se obligan a celebrar, dentro de u cierto plazo, un contrato futuro, cuyos elementos esenciales se determinan al efecto por escrito.
Se denomina también antecontrato, contrato preparatorio, precontrato, contrato preliminar y promesa de contrato. A su vez, el contrato que se promete se llama contrato futuro, contrato definitivo o contrato prometido.
2. Clasificación.-
2.1 CONTRATO PREPARATORIO: porque crea una relación jurídica preliminar para la celebración posterior de un contrato futuro.
2.2 CONTRATO ACCESORIO: porque tiene siempre dependencia de un contrato futuro.
2.3 CONTRATO DE GARANTÍA: sirve para asegurar la celebración de un contrato futuro.
2.4 CONTRATO UNILATERAL O BILATERAL: según quede obligada una o las dos partes a celebrar el contrato futuro. (Art. 2244)
2.5 CONTRATO FORMAL: porque debe constar por escrito. (Art. 2246)
*No es oneroso ni gratuito ya que con este contrato no hay desplazamiento de riqueza o de bienes económicos.
3. Historia.-
3.1 Derecho Romano- no fue considerado, sino únicamente la promesa de venta y de mutuo.
3.2 Código Napoleónico- sólo se reglamentó la promesa de venta, pero de una forma equivocada ya que dicho ordenamiento consideró que había venta cuando en la promesa se habían determinado el precio y la cosa. (Art. 1859: La promesa de venta equivale a venta cuando hay consentimiento recíproco de las dos partes sobre la cosa y el precio.
3.3 Códigos civiles de 70´ y de 84´- admitieron expresamente la promesa de venta y establecieron que el promitente comprador perdería las arras que hubiera dado, en caso de que por su culpa no tuviera efecto el contrato, y por su parte el promitente vendedor estaba obligado a devolver las arras recibidas por él y a pagar otro tanto, si la venta no se llevaba a cabo por su culpa.
3.4 Código de 28´- a propósito de la compraventa estableció una disposición equívoca y confusa en el sentido de que por regla general, la venta es perfecta y obligatoria para las partes cuando se ha convenido sobre la cosa y su precio, aunque la primera no haya sido entregada ni el segundo satisfecho (Art. 2249).
4. Figuras afines.-
Ø 4.1 Policitación: en la promesa la fuente de la obligación es un acuerdo de voluntades, bien para obligar a una sola de las partes o para obligar a ambas partes a celebrar el contrato futuro, en tanto que la policitación es una declaración unilateral de voluntad que obliga a su autor a mantenerla en el plazo fijado por el mismo o en el plazo de tres días fijado supletoriamente por la ley cuando se trata de un contrato entre ausentes.
Ø 4.2 Tratos previos, negociaciones o discusiones preliminares: preceden a la celebración de un contrato y de las cuales pueden los interesados desistirse libremente en cualquier momento, con la salvedad de incurrir en responsabilidad de pagar intereses negativos cuando uno de los interesados ha actuado de mala fe, o ha cancelado sin razón las negociaciones en un tiempo inoportuno.
Ø 4.3 Cartas de intención: no constituyen promesas de contrato, sino documentos en que dos o más personas interesadas en celebrar después un determinado contrato, hacen constar provisionalmente el estado que guardan las pláticas o discusiones previas y los puntos o condiciones en que han puesto de acuerdo como parte de ese posible contrato.
Ø 4.4 Contrato normativo o contrato-marco: en éste sólo se fijan los elementos característicos y las reglas o el marco jurídico a que se sujetarán los contratos futuros que las partes celebren en adelante, pero sin que ninguna de éstas quede obligada a celebrar dichos contratos.
Ø 4.5 Contrato de corretaje: en éste no se obliga ninguna de las partes a celebrar un contrato futuro con la otra parte, sino sólo se obliga una de ellas a pagar a la otra una prestación si obtiene que un tercero contrate directamente con la primera en las condiciones o bases fijadas de antemano.
Ø 4.6 Contrato por promesa a nombrar: se describe en el Código civil Italiano- en este contrato no existe un contrato preliminar y un contrato futuro posterior, sino uno solo y mismo contrato con sujeto alternativo y con efecto alternativo que se tiene por señalado o por producido, en forma retroactiva desde la celebración misma del contrato a partir de la designación o nombramiento del tercero.
5. Naturaleza jurídica.-
· 5.1 Contrato-base: De castro y Roca consideran a la promesa como un contrato base donde se fijan sólo los elementos característicos que después habrá de desarrollar en el contrato futuro o que la promesa es una etapa inicial que desemboca en el contrato definitivo.
· 5.2 Contrato definitivo: considerando al contrato definitivo como un contrato imperfecto o como el mismo contrato definitivo en el que las partes sólo han diferido los efectos de éste para que se produzcan más tarde.
· 5.3 Promesa unilateralà contrato futuro sujeto a condición: basta la sola declaración de la voluntad del promisario para que produjera efectos el contrato futuro. *
· 5.4 Promesa bilateral, contrato futuro sujeto a término: basta el sólo vencimiento de dicho plazo para que produjera efectos el contrato futuro.
*Para que exista el contrato futuro y produzca efectos, es menester tanto en la promesa unilateral como en la promesa bilateral, un nuevo acuerdo de voluntades y no una sola voluntad unilateral, ni tampoco el simple vencimiento de un término.
El objeto del consentimiento en la promesa consiste en un hacer: celebrar el contrato futuro, en tanto que el objeto del consentimiento en el contrato futuro puede ser un dar, hacer o no hacer, según la prestación propia del contrato definitivo.
· 5.5 Contrato principal sujeto a condición potestativa: no porque en todo cado la realización de esa condición potestativa dependería no de la voluntad del deudor promitente, sino del acreedor promisario.
6. Especies.
6.1 Esponsales o promesa bilateral de matrimonio- también debe hacerse por escrito, genera sólo la responsabilidad de pagar los daños causados cuando por culpa de uno de los promitentes se deja de celebrar el matrimonio o se da motivo grave para que no se contraiga. Derogados hoy en el Código Civil.
6.2 Promesa de mutuo, de comodato, y de depósito- que en nuestro Derecho son tratadas hoy día como contratos definitivos y no como simples promesas.
7- Elementos personales.-
7.1 Promitente: parte que se obliga en la promesa a celebrar el contrato futuro. En la promesa bilateral los dos se llaman promitentes.
7.2 Beneficiario o promisario: la otra parte del contrato.
8. Elementos reales.-
8.1 Contrato futuro: el objeto mediato de la promesa es el contrato futuro y el inmediato es una obligación de hacer.
No todos los contratos pueden ser objeto de un contrato de promesa:
No puede ser a su vez contrato de promesa de una promesa, sería llegar al absurdo de reproducir inútilmente ese contrato.
Tampoco pueden ser objeto de promesa aquellos contratos que por su esencia misma requieran que una de las partes ejecute la obligación a su cargo precisamente antes que la otra parte pueda dar cumplimiento a la obligación a su cargo: mutuo, comodato y depósito.
No puede ser objeto de una promesa de contrato una donación futura, implicaría un fraude a la ley, la donación tiene como objeto proteger a la familia del donante impidiendo u obstaculizando las liberalidades impremeditadas como lo revela la necesidad de que las donaciones recaigan sobre bienes presentes.
8.2 Plazo: la falta de plazo haría nula la promesa. Debe considerarse como parte del contenido esencial del contrato de promesa.
9. Elementos formales.-
Es un contrato formal que debe constar por escrito. (Art. 2246)
10. Contenido obligacional.-
Como consecuencia del contrato preliminar nacen obligaciones a cargo de uno o de los dos promitentes de realizar una prestación de hacer, consistente esta en celebrar el contrato
futuro. (Art. 2245)
11. Incumplimiento del contrato.-
Cuando el promitente se resiste al otorgamiento del contrato futuro, puede el beneficiario de la promesa exigir judicialmente el otorgamiento de éste y hacer efectivo tal otorgamiento a través de la firma que estampe el juez en rebeldía del promitente. Si el contrato futuro tenía por objeto la transmisión de la propiedad de una cosa y ésta, antes de que se exija el otorgamiento del contrato futuro, ha sido enajenada o gravada por el promitente a favor de un tercer de buena de, se concierte en una obligación de pagar daños y perjuicios. Cuando la enajenación se ha hecho a un tercero de mala fe o bien por virtud de un acto a título gratuito, tal enajenación queda sin efecto.
Ni la mala fe del adquirente en la enajenación onerosa, ni el hecho de que la enajenación haya sido hecha a título gratuito, evitan que la nulidad de una u otra enajenación tenga que ser siempre declarada en juicio por la autoridad judicial.
12. Terminación del contrato.-
12.1 Agotamiento natural de los efectos del contrato: al otorgarse el contrato futuro.
12.2 Caducidad: porque haya vencido el término sin que haya habido acto alguno de una de las partes con conocimiento de la otra, tendiente a la celebración del contrato futuro.
12.3 Nulidad: no produce efecto, bien sea porque no se hizo por escrito a menos que se intente la acción “pro forma”, o porque se haya omitido consignar el plazo o los elementos esenciales del contrato definitivo o bien que el contrato definitivo tenga un objeto ilícito.
12.4 Muerte de uno de los promitentes: cuando es “intuitu personae” y ocurre el fallecimiento de la persona cuyas cualidades personales han sido tomadas en consideración como motivo determinante del contrato.
13. Peculiaridades del contrato.-
Posibilidad de que se establezcan arras- para que en el supuesto de que un promitente se desista pierda como pena las arras entregadas, sin quedar obligados además a celebrar el contrato prometido.
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